Hvad er realkreditlån?

Et realkreditlån er et særligt boliglån, der udbydes af realkreditinstitutter.

Ifølge lovgivningen må lånet maksimalt udgøre 80% af boligens værdi. Et realkreditlån er, som regel, den billigste form for boliglån, du kan få.

Hvordan får jeg et realkreditlån?

Du kan få et realkreditlån ved at henvende dig direkte til et realkreditinstitut eller en bank. Banken står nemlig ofte som formidlere af lånetilbud fra realkreditinstitutter, og kan hjælpe med det praktiske.

Vi kan også hjælpe dig, hvilket ofte gør, at du får lånet billigere.

Hvorfor er realkreditlån billigere end andre boliglån?

Det skyldes den specielle måde som realkreditsystemet fungerer på. Realkreditinstituttet fremskaffer lånebeløbet ved at sælge obligationer på dine vegne med sikkerhed i boligens værdi.

Investorerne har kun en lav risiko for at miste deres penge. Det skyldes bl.a. at et realkreditlån maksimalt må udgøre 80% af boligens værdi, og derfor har kreditinstituttet større sikkerhed for dækning af det lånte beløb. Selv ved en eventuel tvangsauktion. Samme krav og teknik er ikke gældende for boliglån.

Danske realkreditobligationer er ofte attraktive, især i krisetider, hvor investorer forlader de mere risikable aktier, og søger mod f.eks. danske realkreditobligationer. Stigende efterspørgsel får kurserne til at stige og renten til at falde. Alt dette medvirker til at gøre realkreditlån billige, men også mere komplekse.

Hvad betaler jeg for et realkreditlån?

Som realkreditkunde betaler du renter, afdrag, gebyr og bidrag.

Renter og afdrag går typisk ubeskåret videre til investorerne, mens realkreditinstituttet opkræver et gebyr, når du optager lånet samt et løbende bidrag. Se hvor meget bidrag med vores låneberegner.

Hvordan vælger jeg realkreditlån?

Der findes flere forskellige realkreditinstitutter og realkreditlån på markedet.

Hvis du ønsker at vælge et realkreditlån, bør du være opmærksom på bl.a. lånetypen (f.eks. fast- eller variabel rente), lånets løbetid, realkreditinstituttets bidragssats, kursen (og kurstabet ved lånets optagelse) samt flere andre forhold.

Alt dette er en del af den realkredit rådgivning, du modtager fra os. Når du har optaget lånet, har vi også mulighed for at holde øje med, hvornår du næste gang bør foretage en omlægning.

Vælg mellem fastforrentet realkreditlån og FlexLån^®

Det første banken normalt beder dig tage stilling til, er om du ønsker fast eller variabel rente på dit realkreditlån.

Spørgsmålet er måske lidt for simpelt, for du kan jo først tage stilling til dette spørgsmål når du kender forskellen på de 2 lånetyper.

Det er måske værd at bemærke, at der ikke kun er tale om 2 forskellige lånetyper. Der findes mange forskellige lån med variabel rente. Disse kaldes ofte for Flexlån eller rentetilpasningslån. Der er dog også kommet CITA baserede lån, samt prioritetslån, du kan vælge imellem.

De fastforrentede lån, findes der dog også flere af, f.eks. med forskellig løbetid, med og uden afdragsfrihed, samt forskellige kupon-renter.

Fordel ved FlexLån^®

Den største fordel ved FlexLån^®ene, altså dem med en variabel rente, er at renten normalt er noget lavere på disse lån.

Årsagen til at renten er lavere på rentetilpasningslån end på de fastforrentede lån, er at den ikke er bundet i så lang tid. Dermed skal dem der låner dig pengene ikke binde dem til en fast rente i en længere periode.

Den lavere rente du kan få på denne type realkreditlån kan du bruge til 2 ting:

1. Du kan benytte den lavere rente til at betale mindre på lånet hver måned
2. Du kan benytte den lavere rente til at betale lånet hurtigere ned, for den samme ydelse.

Du løber naturligvis en større risiko hvis du vælger et lån med en variabel rente, da du jo per definition ikke ved hvordan renten måtte udvikle sig i fremtiden.

Bruger du lånet til at få nedbragt restgælden hurtigere, reduceres denne risiko dog noget.

Det er meget populært at benytte lånet til at opnå en lavere ydelse, altså lavere månedlig betaling. Dette er dog noget mere risikofyldt, men kan være okay hvis du har økonomien til dette.

Generelt bør du have en sund økonomi, når du vælger et FlexLån^®. Du skal have råd til at modstå rentestigninger.

Fordel ved fastforrentet realkreditlån

Det fastforrentet lån har en meget naturlig fordel. Den faste rente og dermed en fast ydelse (med undtagelse af bidragssatsen).

Det har dog også en anden meget vigtig fordel, nemlig muligheden for konverteringer.

Konverteringer som også kaldes omlægninger, kan f.eks. ske hvis renten stiger efter du har optaget lånet. Her vil kursen på de obligationer du har solgt falde.

Du kan dermed købe lånet tilbage til en lavere kurs.

Hvis du f.eks. har optaget et lån på kr. 2.000.000 til kurs 99 og renten efterfølgende stiger, betyder det at kursen på obligationerne vil falde til eksempelvis kurs 89.

Her vil der opstå en mulighed for dig til at indfri dit lån og få en kursgevinst på over kr. 220.000. Dette er en skattefri gevinst, såfremt du har valgt et fastforrentet obligationslån. Er lånet udbetalt som et såkaldt kontantlån, skal du betale skat af gevinsten.

Et FlexLån^® udstedes altid som et kontantlån, og en eventuel gevinst vil derfor som udgangspunkt være skattepligtig.

Rentekort eller Flexlån

En anden type af variable lån er den såkaldte RenteKort, F-Kort eller Flexlån. Der er her tale om et lån der minder meget om et FlexLån^®, men der er en række afgørende forskelle.

Lånet er et såkaldt CITA lån. CITA er en swap-rente der handles mellem bankerne, som lånets rente basere sig på. Lånet har typisk en rente der kun er fast i 6 måneder af gangen. Dermed burde det teoretisk set have en meget lav rente.

Obligationerne bag lånet skal dog ikke ”refinansieres” lige så ofte som renten bliver tilpasset. Dette betyder at lånet er lidt mere komplekst, samt introducerer nogle nye risici som du bør forholde dig til.

Lånet kan være ganske smart for nogle mennesker, mens andre vil være bedre tjent med et mere traditionelt FlexLån^®.

Afdrag eller afdragsfrihed?

Foruden om dit lån skal være med fast eller variabel rente, bør du også tage stilling til om det skal have afdragsfrihed.

Når lånet er afdragsfrit betaler du ikke afdrag på det, men derimod kun rente og bidrag.

Dette betyder at din månedlige ydelse bliver meget lavere. Særligt hvis du vælger et FlexLån^® hvor renten i forvejen er lav.

Afdragsfrihed koster

Afdragsfriheden har dog en pris. På et fastforrentet lån får du en lavere kurs på obligationerne når du sælger dem. Dette betyder en større restgæld, og dermed højere en rente- og bidragsbetaling.

Udover en dårligere kurs, betaler du dog også en højere bidragssats i den periode hvor du har afdragsfriheden aktiveret.

På FlexLån^® er der ikke en dårligere kurs på lån med afdragsfrihed. Dette skyldes at obligationerne bag lånet faktisk allerede er afdragsfrie. Afdraget på et FlexLån^® er derfor et mellemværende med kreditforeningen, og ikke obligationsejerne.

Prioritetslån der ligner realkreditlån

Der er de seneste år kommet en række konkurrenter til de almindelige realkreditlån. Disse kaldes prioritetslån, da de typisk kræver 1. prioritet i belåningsrækkefølgen.

Prioritetslån tilbydes af de fleste banker, men særligt Jyske Bank og Handelsbanken har været aktive omkring disse realkreditlignede lån.

Ulemper ved prioritetslån

Lånene har dog ofte en række ulemper i forhold til traditionelle realkreditlån. Fx har bankerne øget adgang til at kræve lånene indfriet før tid.

De kan også lettere ændre på den aftalte rente, hvis de skulle have behov for dette.

Der kan dog også være nogle forhold der gør lånet mere fleksibelt. F.eks. at du ikke behøver at tilbagekøbe obligationer for at indfri lånet.

Det er derimod op til banken at afgøre hvor let det skal være. Handelsbanken har ofte nogle særlige krav, mens Jyske Bank i mange tilfælde har gjort det mere enkelt.

Forholdet mellem realkreditlån og banklån

Hvis du udover et realkreditlån også har behov for et banklån eller et såkaldt boliglån, er samspillet mellem lånene vigtigt.

Normalt er banklånet med variabel rente, hvorfor det er værd at overveje om du ønsker variabel rente både på realkredit og banklånet.

Afdragsfrihed på realkreditlånet

Man kan vælge at benytte sig af afdragsfrihed på realkreditlånet, med det formål at nedbringe banklånet hurtigt. Dette kan være smart, da du på den måde undgår at betale en høj bankrente i lang tid.

Du kommer dog til at betale en højere bidragssats af det store realkreditlån, hvilket samlet set kan ende med at blive endnu dyre løsning. Vi har skrevet om dette i BØRSEN, hvor du også kan se et par beregninger på dette.

Løbetid på realkreditlånet

Du har som udgangspunkt mulighed for at vælge realkreditlån op til 30 år. Du kan dog sagtens vælge en løbetid der er kortere.

Forskel på FlexLån^® og fastforrentede realkreditlån

På et FlexLån^® vil renten være det samme uanset hvilken løbetid du vælger. Her er det hvornår det skal rentetilpasses næste gang der er afgørende.

Vælger du derimod et fastforrentet lån, er der forskel på hvad renten er. Du kan fx vælge et 20 årigt lån baseret på nogle kortere obligationer, som derved har en lavere rente end lån som basere sig på en 30 årig obligation.

Fordelen er dermed at renten bliver lavere og du slipper billigere. Ulempen er at det kræver en højere månedlig betaling, da lånet skal afdrages hurtigere.

Pas på! – ikke alle kreditforeninger har ens lånetyper

Der kan her være lidt forskel på kreditforeningerne, og ikke alle kreditforeninger har alle typer af obligationer. De fleste kreditforeninger har et bredt udvalg af 30 årige lån, mens de kortere løbetider kan være sværere for kreditforeningerne at ”fylde op”.

Dette betyder at den kreditforening du ønsker, måske ikke har netop den obligation der passer til dig. Dette betyder ikke at de vil nægte dig at optage lånet, det vil blot være baseret på nogle ”forkerte” obligationer.

Var ved at betale 143.000 for meget for sit lån

På vores blog kan du læse om en kunde vi hjalp, som på denne måde sparede kr. 143.000.

Lånet han fik, var identisk, men det var hos en anden kreditforening, der netop havde en obligation der passede til hans løbetid.

Bidragssatser og realkreditlån

Den største omkostning på et realkreditlån er den såkaldte bidragssats. Denne sats er kreditforeningens indtjening. Selve renten går ikke til kreditforeningen, men derimod obligationsejerne.

Bidragssatsen deles typisk ind i 3 intervaller ud fra boligens værdi, eller rettere, den værdi kreditforeningen har sat på din bolig.

Intervallerne er:

• 0-40%
• 40-60%
• 60-80%

Jo højere belåningsgrad, jo højere en bidragssats.

Låner du fx 61%, benyttes 1% af den sats der er gældnede fra 60-80%. Denne sats er højere, og det vægtede gennemsnit bliver dermed højere for hele lånet.

Ved lån til fritidshuse, er det andre intervaller end for helårsboliger, og de forskellige lånetyper har forskellige satser. Derudover er der naturligvis forskellige satser mellem kreditforeningerne.

Skal din bidragssats under 60%?

Hos nogle kreditforeninger stiger den samlede pris dog med en bestemt sats, såfremt du ”krydser” fx 60%, hvorfor man i disse tilfælde bør undgå dette.

Flere måder at beregne bidragssatser på

Når du blander mere end ét realkreditlån, kan kreditforeningen vælge 2 måder at beregne bidragssatserne på. De kan enten se på din samlede belåning, eller de kan se på hvor hvert lån ligger i belåningsrækkefølgen. Dermed bliver måden lånene bliver tinglyst på vigtig.

Få lagt bidragssatserne korrekt i lånerækkefølgen

Man kan spare mange penge ved at få konstrueret lånene rigtigt, således at din bidragsbetaling bliver så lille som muligt. Dette er dog ikke nødvendigvis noget kreditforeningen er interesseret i, da det jo er dem der modtager en lavere betaling.

Blande flere realkreditlån

Hvorfor vælge, når du kan få det hele?

Fremfor at vælge mellem fast og variabel rente, eller mellem afdragsfrihed og afdrag, kan du jo overveje at vælge flere af dem.

Der er nemlig ingen der siger, at du kun skal vælge en enkelt lånetype. Du kan med fordel overveje at blande lånene.

Flere muligheder for at blande realkreditlån

Det kan fx ske ved at du vælger halvdelen som fastforrentet og den anden halvdel som FlexLån^®. Du kan også blande 2 forskellige fastforrentede lån, fx ét med kort løbetid og et med lang, eller et afdragsfrit og ét med afdrag.

Der er mange muligheder for at tilpasse finansieringen til lige præcis at matche DIT behov. Blanding af lånene er ikke så dyrt som det måske kan lyde til.

Øgede omkostninger

De faste stiftelsesomkostninger er ikke så høje på et realkreditlån, så det bliver ikke ret meget dyrere at vælge fx 2 lån.

Der er dog en række andre ulemper ved at dele lånene op. Dette kan fx være hvis du ønsker at konvertere eller omlægge lånene på et tidspunkt. Her kan en opdeling betyde at dét lån der ligger ”yderst” i belåningsrækkefølgen skal ”respektere” det lån du ønsker at ændre.

Normalt vil det ikke være et problem, men såfremt du samtidig ønsker at skifte til en anden kreditforening, kan det blive umuliggjort.

Derudover kan et for lille lån betyde, at dét der ellers ville være en oplagt omlægningsmulighed, ikke er lige så smart da lånet er for lille.

De rigtige realkreditlån til dig

Hvad der præcis passer til dig, kommer jo an på en lang række faktorer. Det er muligt din bankrådgiver kan hjælpe dig til det rigtige valg.

Banken er også sælger

Du skal dog huske på, at banken tjener forskelligt alt efter hvilken løsning du vælger. Hvis du vælger en opdeling af lånene der sikrer en lavere bidragsbetaling, er det jo netop banken der går glip af denne betaling.

Det er heller ikke alle bankrådgivere der kender alle detaljer omkring realkreditlån. Bankrådgivere skal jo håndtere en lang række ekspeditioner i banken, herunder investering og pension.

Selv hvis rådgiveren er super dygtig til realkreditlån, er det ikke givet han vil anbefale konkurrenternes løsninger.

Forskellige realkreditlån hos kreditforeningerne

Der findes for tiden fx en række lån som Realkredit Danmark har, som Nordea Kredit eller Totalkredit ikke har. Der findes også obligationsudstedelser som kan være forskellige mellem kreditforeningerne.

Bidragssatser og gebyrer varierer naturligivs også kreditforeningerne imellem.

Hos vil vi revolutionere måden du vælger realkreditlån på.

Du kan her teste om det kan betale sig for dig.