CHAT
Ikke alle kreditforeninger, kan tilbyde den samme type afdragsfrihed. De fleste tror, at lånene er helt ens, uanset om der står Realkredit Danmark, BRF kredit, eller Nykredit på lånedokumentet. Dette er dog ikke altid tilfældet.
Mange af lånene er helt ens (bortset fra prisen for at optage dem), men på lige præcis afdragsfrihed, findes der lidt forskellige typer.
Nogle kreditforeninger tilbyder, at du kan få afdragsfrihed som en såkaldt klippekorts ordning. Det vil sige, at du kan vælge af koble afdragsfriheden til og fra, som du ønsker det.
Andre kreditforeninger, tilbyder ikke denne mulighed, men kræver, at du beslutter dig for, hvornår du ønsker afdragsfriheden på forhånd, når du tager lånet.
Derudover er der også forskel på hvilke løsninger de forskellige kreditforeninger tilbyder, når afdragsfriheden ophører. Sidst men ikke mindst, er der en stor forskel på prisen for afdragsfriheden.
Selve idéen med afdragsfrihed er, at du som boligejer kan vælge ikke at betale dit lån tilbage i en nærmere aftalt periode. Altså at du ikke afdrager på lånet.
I denne periode kan du derfor prioritere andre ting i din økonomi, f.eks. at afbetale dyrere bankgæld.
Så længe du har afdragsfrihed, betaler du kun rente, bidrag (administrationsgebyr til kreditforeningen) og evt. kursskæring ved refinansiering.
På fastforrentede lån er der lavet en særlig obligation til dig, der ønsker afdragsfrihed. Her er obligationsinvestoren klar over, at du ikke afdrager på lånet i begyndelsen, og derfor kan han ikke være sikker på, hvornår han får pengene tilbage.
Det betyder, at han ikke ønsker at give helt så mange penge for din obligation, og at du derfor får en dårligere kurs som låntager. Dit kurstab ved at vælge et fastforrentet lån med afdragsfrihed bliver altså større end et tilsvarende lån med afdrag.
Den løbende betaling til kreditforeningen, bidragssatsen, er også højere på et lån med afdragsfrihed. Det skyldes, at de fleste kreditforeninger arbejder med et tillæg til den normale bidragssats.
På den måde betaler du kun det forhøjede bidrag, så længe du rent faktisk benytter dig af afdragsfriheden, men tillægget kan være højere, hvis din samlede belåning eksempelvis overstiger 60 % af boligens værdi. Det er den enkelte kreditforening, der fastsætter reglerne for deres tillæg.
Årsagen til at bidragssatsen er højere på afdragsfrie lån, er, at kreditforeningen løber en større risiko, når din restgæld ikke bliver nedbragt. Du får dermed love til at betale for denne højere risiko, via en højere bidragssats.
FlexLån®, også kaldet rentetilpasningslån, og de CITA-baserede hybridlån, som f.eks. RenteKort, F-Kort og KortRente, har ikke en særlig obligation med afdragsfrihed, som det er tilfældet med fastforrentede obligationslån.
Det skyldes, at lånet set fra investors synspunkt faktisk er afdragsfrit. Et etårigt FlexLån® bliver ikke afdraget i løbet af det ene år, lånet “lever”, men derimod afdraget på én gang, når der er gået et år.
Det opdager du dog ikke som låntager, da der sker en såkaldt refinansiering . Det vil sige, at du faktisk optager et nyt lån for endnu en etårig periode.
Når du tager et afdragsfrit FlexLån® eller et CITA-lån, skal du ikke betale ekstra i form af en obligation med afdragsfrihed, der handles til en dårligere kurs. Men du skal stadig betale en højere bidragssats på lånet, præcis som ved de fastforrentede lån.
Dette bidragstillæg er i mange tilfælde endnu højere på FlexLån®, end på fastforrentede lån. Årsagen til dette er, at risikoen ved Flexlån vurderes til at være højere end ved fastforrentede lån.
Ud over den helt åbenlyse fordel ved at du i en periode ikke behøver at afdrage på lånet, og dermed kan sidde billigere i din bolig, har enkelte afdragsfrie lån også andre fordele.
Ved det fastforrentede lån betyder afdragsfriheden nemlig, at der er tale om en helt anden obligation. En obligation hvor investoren godt er klar over, at du som låntager ikke skal afdrage på lånet i op til 10 år.
Det betyder, at investoren er mere usikker på, hvornår han får sine penge igen. Derfor bliver obligationen handlet til en lidt lavere kurs, og det er naturligvis ikke en fordel. Omvendt er denne obligation mere kursfølsom, og ved rentestigninger vil den falde mere i kurs end en tilsvarende obligation, hvor der er aftalt afdrag.
Kursfaldet er præcis, hvad du ønsker, hvis du skal sælge din bolig, eller hvis du ønsker at omlægge lånet for at nedbringe restgælden.
Ovenstående gælder udelukkende for fastforrentede lån.
Det skyldes dels, at du ikke på samme måde kan spekulere i FlexLån®s konverteringer, fordi de bagvedliggende obligationer på Flexlån er ens uanset om du, som låntager har afdragsfrihed eller ej.
Mange har udover et realkreditlån også et banklån.
Det kan enten være i til finansiering af de sidste 20% af boligens værdi, eller anden gæld.
Her kan det være fristende at vælge afdragsfrihed på sit realkreditlån, for så at afdrage det dyre banklån hurtigt.
På den måde slipper man jo med en mindre rentebetaling. Problemet er dog, at du også kommer til at betale en højere bidragssats på hele realkreditlånet.
Ulempen ved at vælge et afdragsfrit lån, er som tidligere beskrevet en mulig dårligere kurs, samt en højere bidragssats (og en lidt højere rente).
Den højere bidragssats betaler du af hele lånets restgæld. Det afhænger af lånetypen og belåningsgraden hvor meget ekstra du betaler.
Der er typisk tale om en forskel på mellem 0,1% og 0,3%. Dette svarer til en ekstrabetaling på mellem 1.000 og 3.000 kr. per år. per lånt million.
Tallet bliver lidt højere hvis der er tale om et fastforrentet lån, da der også kommer et større kurstab her.
Fordelen ved at fjerne banklånet hurtigt, er en lavere rentebetaling på banklånet.
Det er dog ikke den eneste fordel.
Banklån har nemlig en række ulemper i forhold til et realkreditlån. Ved at slippe af med banklånet hurtigere, slipper du også af med disse ulemper hurtigere.
Ulemperne er blandt andet bankens øgede adgang til at kræve lånet indfriet eller sat op i pris. Dette kan ske i en række tilfælde, fx hvis du som låntager ikke overholder dine forpligtelser i banken.
Det kan også ske, hvis du skifter til en anden bank, eller hvis du på anden vis falder i unåde i banken.
Banklån er typisk også variabelt forrentet, hvilket vil sige at renten automatisk vil stige eller falde, hvis renteniveauet i samfundet ændrer sig.
Ved at fjerne banklånet hurtigere, undgår du også denne risiko.
Hvis din afdragsfrihed er ved at udløbe, står du over for en række spørgsmål og en række valgmuligheder.
Du har været vant til at betale rente og bidrag til kreditforeningen, men altså ikke afdrag på dit lån. Et realkreditlån må maksimalt løbe i 30 år. Hvis du derfor har taget et 30-årigt lån, men brugt 10 af disse år på afdragsfrihed, skal resten af lånet betales tilbage over 20 år. Det giver naturligvis en helt anden månedlig ydelse, end du har været vant til.
Skal jeg fortsætte med det afdragsfrie lån eller konvertere til et nyt?
Du skal reelt set vælge, om du skal lade afdragsfriheden udløbe eller om du skal konvertere til et nyt lån.
Vælger du den første løsning, vil det i praksis betyde, at lånet skal afdrages over en periode på 20 år. Lånene ydes dog i dag, med en mulighed for en lempeligere afdrags-profil efter afdragsfrihedens ophør.
Vælger du at konvertere lånet til et nyt lån, får du en række nye muligheder. Dine muligheder kan dog være begrænsede, hvis boligen er faldet i værdi.
Uanset dit valg er det et godt tidspunkt at gennemgå din økonomi og lægge en plan for dine lån. Dit valg betyder meget for din fremtidige privatøkonomi, og det kan være dyrt at ændre, hvis du vælger en forkert løsning.
Skal afdragsfriheden ikke forlænges, behøver du ikke at foretage dig noget. Du skal dog betale lånet af over en periode på måske 20 år. Det kan være en hurtigere tilbagebetaling, end du ønsker, da det giver en højere månedlig ydelse, end du er vant til. Hvis du vil forlænge lånet, er du nødt til at konvertere det.
Hvis du IKKE konverterer lånet, kan du spare udgifter til en række omkostninger, både omkring indfrielse af det eksisterende lån, men også i forhold til at optage det nye lån.
Der kan dog være en fordel ved at konvertere lånet, hvis din bolig er steget i værdi, eller hvis en anden kreditforening tilbyder den nye lånetype billigere, end der hvor du har lånet.
Helt generelt er det en god idé at undersøge, om det kan betale sig at skifte kreditforening, når du konvertere lån, da du kan spare mange penge med en beskeden indsats.
Ønsker du en ny afdragsfri periode, men allerede har brugt 10 års afdragsfrihed, bliver du nødt til at omlægge lånet. En omlægning er nemlig teknisk set et nyt lån, der må løbe i 30 år, hvoraf nogle (op til 10 år) kan være afdragsfri.
Skal lånet omlægges, bør du undersøge hvilken kreditforening, der omlægger lånet. Kreditforeningerne tjener nemlig ofte mange penge i forbindelse med omlægninger eller konverteringer.
En af måderne, du som kunde kan spare penge, er ved at sikre, at din bolig bliver vurderet korrekt. Det er ikke den offentlige ejendomsvurdering, der er gældende, men derimod den vurdering, kreditforeningen selv sætter på din bolig.
Vurderingen afgør blandt andet, hvor høj din bidragssats bliver, og dermed hvor meget du skal betale for dit lån hver måned.
Er boligen faldet i værdi, og udløber afdragsfriheden samtidig, står du som boligejer i en udfordrende situation.
Kreditforeningen kan nemlig ikke blot ændre lånet til et nyt afdragsfrit lån, da de ikke kan yde afdragsfrihed så længe lånet overstiger 80 % af boligens værdi.
I den situation har du som låntager to muligheder:
