Omlægninger kan skære en stor del af din boliggæld væk – men er det risiko-en værd?
Hvis man lægger sit fastforrentede lån om, hver gang der er udsving i renten, kan man komme hurtigt af med restgælden. Ifølge rådgiver burde flere boligejere overveje muligheden, men banker understreger, at det kan være risikabelt.
(Artikel af Eva Aagaard, Børsen)
For Rasmus og Camilla Eberhard-Johansen er der mulighed for gevinst, både når realkreditrenterne bevæger sig op og ned.
Ægteparret bruger nemlig strategien “aktiv gældspleje”, som handler om at konvertere fastforrentede realkreditlån, hver gang renten bevæger sig.
Noget som de fleste boligejere med fastforrentede lån i princippet kunne gøre, men som få kender til.
“Når jeg fortæller om det her til venner og bekendte, så siger de tit, at hvis det var så nemt, som du siger, så ville alle jo gøre det. Jeg kan bare trække på skuldrene og sige: Du er jo en af dem, som ikke gør det,” siger Rasmus Eberhard-Johansen.
Han og Camilla Eberhard-Johansen har forskellige tilgange til risiko. For hende er trygheden i et fastforrentet lån vigtig, mens Rasmus Eberhard-Johansen er mere risikovillig og oprindeligt gerne ville have et variabelt forrentet lån for at spare penge. Strategien med løbende at omlægge lån passer til begges behov.
Venter på rentestigning
“For min hustru er der sikkerheden i at vide, at vores rente ikke ændrer sig, medmindre vi selv vælger at lægge lånet om. For mig er der det lag i det, at jeg kan udnytte renteændringer som et værktøj til at nedbringe restgælden,” siger Rasmus Eberhard-Johansen.
Idéen med aktiv gældspleje er, at man løbende konverterer sit fastforrentede lån, både når renten stiger og falder. Når man lægger lånet om og får en højere rente, kan man nemlig skære en del af restgælden. Det skyldes, at kursen på obligationerne bag det eksisterende lån falder, når renten stiger, og derfor kan man købe dem billigere tilbage og indfri sin gæld for et lavere beløb.
Når renten så falder igen, lægger man lånet om og får en lavere ydelse. Det har Rasmus og Camilla Eberhard-Johansen gjort flere gange de sidste to år.
“Jeg vil tro, at vi inden for de sidste to og et halvt år har reduceret vores restgæld med 700.000 eller 750.000 kr. Nu ligger vi i et 1,5-procentslån og venter på at fortsætte enten op eller ned. Så lægger vi om – den ene eller den anden vej,” siger Rasmus Eberhard-Johansen.
Mental barriere
Han og Camilla Eberhard-Johansen får hjælp af virksomheden Realkreditkonsulenterne til at vurdere, hvornår det er tid til at lægge lånet om. Ifølge Realkreditkonsulenternes direktør, Martin Riedel, er der mange boligejere med fastforrentede lån, som ikke kender til muligheden for at konvertere op i rente, selvom det på længere sigt kunne resultere i besparelser for dem.
“Det er nemmere at forklare fru Nielsen, at hendes gamle 4-procentslån er blevet for dyrt, så nu skal hun tage et 2-procentslån. Det er svært at sige, at hun skal købe sit 2-procentslån billigt tilbage for at skifte det ud med et 4-procentslån. Der er en mental barriere,” siger han.
Ikke for alle
Ifølge beregninger fra Realkreditkonsulenten har man kunnet reducere restgælden med samlet 201.000 kr., hvis man har lagt et fastforrentet realkreditlån på 2.500.000 kr. om, hver gang renten har bevæget sig de sidste fem år. Regnestykket kræver dog, at et fastforrentet realkreditlån med en rente på 2 pct. åbner igen, hvilket Martin Riedel forventer, at det gør inden for den nærmeste fremtid.
Ifølge bankøkonomer er strategien med at konvertere op og ned i rente ikke noget for alle boligejere.
“Vi har ikke en generel anbefaling om opkonvertering til boligejere. For det er spekulativt – vi ved ikke, hvor den fremtidige rente skal hen. Man får en gevinst her og nu, men man kommer over i en højere rente, som løbende spiser gevinsten, medmindre man lægger om til en lavere rente igen. Men for dem, som ved, hvad de går ind til og har valgt et fastforrentet lån af den årsag, så skal de også udnytte den mulighed, som renteudsving giver,” siger Christian Hilligsøe Heignig, cheføkonom i Realkredit Danmark.
Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit, er enig.
“Det, vi ser, er, at mange af de kunder, som vælger et fastforrentet lån, ikke ønsker sig en risikobetonet adfærd. Derfor konverterer de ikke op i rente, men nøjes med at tage stikkene hjem, når de kan få en lavere rente,” siger hun.
Kendt risiko
Risikoen ved opkonverteringer er, at den gevinst, man får ved at skære restgælden ned, med tiden bliver spist op af de højere rentebetalinger. Men når man konverterer op, ved man præcis, hvor lang tid der går, før gevinsten ved opkonverteringen er spist op: Det afhænger af kursforskellen og de andre forhold på det tidspunkt, hvor man konverterer. Martin Riedel mener ikke, at strategien er spekulativ eller unødigt risikobetonet.
“For mig handler spekulation om, at man laver noget, hvor man ikke kender resultatet. Med en opkonvertering er det rigtigt, at hvis renten ikke falder i løbet af de næste ti eller tolv år, så ender man med at have betalt mere for lånet, end man ellers ville, men man ved præcis, hvor meget mere, det er. Men ved præcis, hvor mange penge, det har kostet om 20 eller 30 år, hvis man ikke har konverteret ned i rente inden,” siger Martin Riedel.
Hans Peter Christensen, uvildig rådgiver i virksomheden Beierholm, bakker ham op.
“Hvis du forstår en opkonvertering, mener jeg ikke, den er spekulativ. Du kan se, at når der er gået syv, otte eller ti år, er det en dårlig forretning, hvis der ikke er sket ændringer i renten. Men prøv lige at vise mig otte eller ti år, hvor der ikke er sket ændringer i renten? Du skal spørge dig selv om, om du tror på, at der for første gang i historien kommer otte år, hvor der ikke sker ændringer i renten,” siger han og nævner skatten som et andet godt argument for opkonverteringer og aktiv gældspleje.
“Hvis man vælger en fast rente, betaler man en højere rente, fordi den er fast. Den højere rente får man fradrag for. Men hvis renten stiger, og man derfor kan indfri sin gæld billigere, opnår man en skattefri gevinst,” siger han.