Er dette et endegyldigt farvel til 0,5% lånene?

Til dig som sidder med et 0,5% realkreditlån

Hvis du er en af de boligejere som har fået optaget et 0,5% fastforrentet lån, er det absolut aktuelt at holde øje med udviklingen. Glem ord som opsigelsesperioder og differencerenter. Rentestigningerne skal nemlig udnyttes ved at købe obligationerne tilbage til deres aktuelle dagskurs, og konverteringen kan derfor effektueres inden for få dage, og man er derfor ikke afhængig af hvilken dato dette forekommer.

Spørgsmålet omkring opsigelsesperioder er kun aktuelt når der skal foretages konverteringer ned i rente. I skrivende stund handles 0,5% lånene til hhv. kurs 94,8 eller 93,9 afhængigt om man afdrager eller har afdragsfrihed. Og med lidt yderligere kursfald, kan vi få åbnet et 1,5% lån, så man potentielt står med en kursgevinst på 7-8 kurspoint som omregnet kan betyde en restgældsreduktion på 7-8%. Ens reelle gevinst afhænger naturligvis af optagelseskursen.

Dette bør få de fleste til at overveje om ikke gevinsten bør hentes hjem. Skulle renten fortsætte med at stige, er der ikke noget som forhindrer en i at foretage samme øvelse igen. Men i bagklogskabens klare lys, kunne man selvfølgelig have sparet nogle konverteringsomkostninger på at lave ét samlet hop frem for to. Men risikoen for slet ikke at få udnyttet det er også til stede.
Har man en kort tidshorisont i boligen bør dette også forstærke argumentet om at slå til. Dette skyldes at man ved sådan en opkonvertering får en gevinst fra dag 1 af, men som bliver mindre og mindre som tiden går, da man typisk ville optage et nyt fastforrentet realkreditlån til en højere rentesats.

Til dig som sidder med et 1% realkreditlån

Hvis du er i besiddelse af et 1% fastforrentet lån, kan beslutningen være en anelse sværere. Hvis 1,5% lånet åbner inden for den kommende tid, vil en potentiel kursgevinst måske kun være i størrelsesorden af 3-4% af den samlede restgæld.

For de boligejere som ikke har store lån, vil det formentligt ikke være aktuelt, da oprettelsesomkostninger formentligt vil spise en for stor del af gevinsten. Har man et stort lån, vil omkostningerne procentuelt ikke være en lige så stor ”showstopper”. Den afgørende faktor for dig afhænger mere af tidshorisonten. Hvis man går med salgstanker inden for en kort periode, kan det være en god løsning at låse sin gevinst nu, og få nogle ekstra skillinger med sig videre i en ny bolig.

Er man en af dem som har planer om at blive boende længere, er der ikke noget forgjort i at afvente udviklingen og se om man ikke kunne fange 2% lånet i fremtiden og få en mere overkommelig gevinst. Der er dog ingen garanti for at dette vil ske inden for den nærmeste fremtid. Det er ej heller sikkert at sådan en mulighed vil være mulig for den almene boligejer. Dette så vi som tidligere nævnt i marts 2020.

Hvis man er en af de boligejere som har et 1% lån i den gamle obligationsserie som udløber i 2050, vil gevinsten for en opkonvertering formentlig ikke være meget større end 2 kurspoint, og her vil konverteringsgevinsten i sig selv ikke være et stærkt argument for omlægningen. Men fordelen ved at lave omlægningen alligevel, vil være at man kommer over i den nye obligationsserie som vil være en anelse mere kursfølsomt, og derfor potentielt kunne give større gevinster i fremtiden. Så dette kan udnyttes af de boligejere som måtte have en tro/håb på at renterne fortsat kommer til at stige yderligere.

Til dig som sidder med et variabelt forrentet lån

Hvis du sidder med et variabelt forrentet lån som eksempelvis F1, F5, RenteKort, RenteMax etc. har kursudviklingen ikke nogen direkte betydning for dig. Der vil ikke på papiret være nogen gevinst i at omlægge fra variabel til fast rente. Men derfor kan der stadig være masser af gode argumenter for at overveje en omlægning til et fastforrentet lån.

Selvom rentestigninger på et fastforrentet lån ikke nødvendigvis direkte påvirker rentesatserne for de variable lån, vil der normalt ses en tendens til at de også på længere sigt vil følge med op. Og dette kan betyde at din boligydelse ved næste refinansiering kan stige.
Hvis man gerne vil have fjernet den usikkerhed, kan det være en god ide at hoppe over i et fastforrentet lån nu, inden at renterne måtte stige pludseligt.
Hvis man er af den overbevisning at der kommer flere renteudsving, både op og ned i rente, kan det også være et argument for at skifte over, da man kan udnytte dette til ens fordel.

Til dig som sidder med et 1,5% realkreditlån.

Du bør ikke foretage dig noget i øjeblikket. Kurserne er lidt for lave i øjeblikket til at der bør omlægges til et 1% lån, og det anbefales at du forbliver i dit lån. Men hold øje! Kurserne kan hurtig ændre sig.

Til dig som sidder med et 2% realkreditlån eller højere

Hvis du var en af de få som nåede at optage et 2% lån tilbage i marts måned 2020, og/eller du sidder med et 2% lån eller højere, som er optaget længe før dette, bør du måske også overveje at få lavet nedkonverteringen til 1%.

Hvis du har en kort tidshorisont, skal du dog sikre dig, at det også er en god ide inden du blot foretager omlægningen, men har du en længere tidshorisont, vil det helt sikkert være fornuftigt at overveje en omlægning netop nu. Du kommer både til at være i en nyere obligationsserie, som vil øge de mulige gevinster fremadrettet, og du vil opleve at ydelsen vil falde. Dette vil sikre dig, at omlægningen vil tjene sig hjem uanset om rentestigninger måtte komme eller ej, så længe du ikke fraflytter inden alle omkostninger er blevet tjent hjem.