Omlægning og konvertering af lån

Konvertering/ omlægning af realkreditlån

I al sin enkelthed betyder en omlægning af realkreditlån blot, at du udskifter det ”gamle” lån med et nyt.

Det gøres i praksis ved at det gamle lån opsiges. Hvilket vil sige, at det gamle lån betales ud og i stedet erstattes med et nyt lån. Det nye lån kan enten optages i den samme kreditforening eller i en helt ny kreditforening.

Der kan være mange årsager til, at du ønsker at omlægge dine lån. Det kan være, du vil udnytte, at renten er faldet, og derfor ønsker at betale mindre for dit lån.

Det kan også skyldes, at du skal bruge flere penge og har fundet frem til, at realkredit er den billigste måde at skaffe disse penge på. Du kan omlægge både FlexLån^® og fastforrentede obigationslån. I enkelte tilfælde kan du også omlægge boliglån (banklån).

Bemærk at nogle ændringer af realkreditlån, ikke regnes som en konvertering. Det kan være at ændre re-finansiering af Flexlån fra fx årlig (F1) til 5-årigt (F5). Her er der tale om et såkaldt profilskifte. Et profilskifte koster normalt langt mindre end en omlægning.

Omlæg lånet ved ophør af afdragsfrihed eller forkert lånetype

Hvis dit lån, af den ene eller anden årsag, ikke længere passer til din aktuelle økonomiske situation. Eller hvis løbetiden er for kort, og dermed den månedlige ydelse er for høj. Så kan det være, at du bør overveje at omlægge dit lån.

Det kan også være ophør af afdragsfrihed. Altså at den afdragsfri periode er ved at ophøre. Her skal du overveje om du ønsker at afdrage lånet på de vilkår der oprindeligt er aftalt (typisk over 20 år), eller om du ønsker at omlægge lånet til et nyt 30 årigt lån.

Der kan være flere grunde til, du ønsker at konvertere dit lån. Herunder er de typiske årsager:

• Du ønsker at komme over i en nyere obligationsserie, der er mere rentefølsom.
• Du ønsker at få flere penge udbetalt – f.eks. til en tilbygning eller lignende.
• Du ønsker at udnytte en ny rentesituation – f.eks. lavere renter til at få en lavere ydelse.
• Du ønsker at indrage et dyrere boliglån som realkreditlån.

Hvornår kan det betale sig at konvertere lånet?

Der findes mange tommelfingerregler om, hvornår en konvertering kan betale sig. Nogle siger, at den faste rente skal have ændret sig med 2 % point.

Sandheden er, at tommelfingerregler ikke giver nogen reel værdi – du bør derimod få en konkret vurdering.

Din situation er unik. Hvad, der kan betale sig for dig, kan være håbløst for din nabo. Generelt handler det om, hvor lang tid du forventer at blive boende, samt hvilke grunde du har til at konvertere.

Du bør derfor få foretaget en konsekvensberegning – altså en beregning af konsekvensen af en omlægning.

På den måde får du overblik over, hvor meget din restgæld stiger, hvor meget din ydelse ændrer sig, samt hvor hurtigt du får afviklet gælden.

En måde at sikre sig, at man konverterer på det rette tidspunkt, kan være at benytte vores låneovervågning. På denne måde er du sikker på, at få besked når det kan svare sig, at omlægge dine lån. Den rette timing af omlægningerne kan give dig store besparelser.

Er det ikke dyrt at konvertere sit lån?

Ja og nej. Det koster altid noget at lægge sine lån om. Vi har dog indgået nogle specielaftaler med forskellige kreditforeninger. Det betyder, at du enten får en rabat, når du skifter, eller at de laver omlægningen gratis for dig.

Det vigtigste er, om en omlægning kan betale sig for dig. Dette kan vi naturligvis beregne. Vi har modsat kreditforeninger og banker ingen grund til at lade dig omlægge, hvis det ikke kan betale sig for dig.

Søren sparede penge med en ny vurdering af boligen

Tjente 27.000,- på 10 minutter

Ved omlægning af lån, f.eks. fra FlexLån^® til fastforrentet lån, kan der være mange penge at spare, hvis din bolig er steget i værdi, siden din kreditforening sidst vurderede din bolig.

Årsagen er, at bidragssatsen er baseret på hvor stort dit lån er, i forhold til hvad kreditforeningen har vurderet din bolig til. Denne vurdering er alene kreditforeningens interne vurdering, og den har intet med den offentlige ejendomsvurdering at gøre.

Det er ikke altid, at kreditforeningen ønsker at fortælle dig, hvad de har vurderet din bolig til. Men det kan vi regne ud for dig, da din bidragssats afslører dem.

Det er særligt ved omlægning af realkreditlånet, at man skal være opmærksom. De fleste kreditforeninger vil ikke lave en ny vurdering, blot fordi du beder dem om det. Men skal du alligevel have et nyt lån, så er det muligt.

Denne måde, er blot 1 ud af flere måder hvorpå vi kan hjælpe dig til at spare penge på en omlægning af lånene.

Spar penge på at konvertere dit lån

Hvis du har besluttet dig for at konvertere dit lån, er det en god mulighed for at overveje, om den kreditforening du har nu, også er den rigtige fremover.

Der kan nemlig være rigtig mange penge at spare ved at skifte kreditforening samtidig.

Du kan ofte spare mange penge på at skifte kreditforening i forbindelse med en omlægning. Dels kan du finde den kreditforening, der vil være billigst, og dels er nogle kreditforeninger villige til at give dig en rabat, hvis du skifter til dem.

Hos kan vi hjælpe dig igennem hele omlægningen og dermed sørge for, du sparer mest muligt.

Vurdering af din boligs værdi

Prisen på dit realkreditlån er meget præget af, hvad kreditforeningen har vurderet din ejendom til.

En vurdering, der er blot 200.000 højere, kan betyde mange hundrede kroner mindre i bidrag hver måned. Du kan selv se på tallene for din aktuelle situation på denne bidragsberegner.

Du skriver blot, hvilket lån du har (eller ønsker i fremtiden), samt hvad du mener, de har vurderet dit hus til. Herefter vil det være muligt at se, hvad det koster hver måned i bidrag i den kreditforening, du har nu.

Herefter vil det være muligt at sætte prisen på boligen op med 300.000 og se, hvor meget du sparer i bidrag hver måned.

De fleste ved ikke, hvad deres kreditforening har vurderet ejendommen til. Dette er fordi, at kreditforeningener og bankerne generelt ikke fortæller deres kunder det.

Vi ser ofte en tendens til at vurderingen, meget bemærkelsesværdigt, rammer således at det lån du ønsker, lige præcis kan lade sig gøre. Ofte har vurderingsmanden endda spurgt hvor meget man skulle låne.

I Berlingske Business satte vi fokus på denne mulighed.

Nedkonvertering

Både op- og nedkonvertering omhandler fastforrentede lån.

Omlægger du et fastforrentet lån til en lavere rente, kaldes det en nedkonvertering. Her skal du købe det gamle lån tilbage, typisk til kurs 100, mens du optager et nyt lån med en lavere kuponrente.

Grundet den lavere rente kommer du til at betale mindre i ydelse hver måned. Samtidig vil den del af din ydelse, der er afdrag, stige. Dette skyldes annuitetsprincippet, som betyder, at du udregner en fast månedlig ydelse på dit lån. Her vil en højere rente betyde, at du samlet set betaler en højere ydelse, men udskyder afdragene til senere i gældsforløbet.

Din restgæld vil stige, da du dels skal betale kurs 100 for lånet, mens du sikkert optog det til en lavere kurs. Derudover kommer der også differencerenter og omkostninger til låneoptagelsen. Det skal derfor regnes igennem, hvornår du kan forvente, at din restgæld er lige så lav, som hvis du var blevet i det højere forrentede lån. Det giver for eksempel ikke mening at omlægge et lån, hvor der går 10 år, før restgælden er lige så lille, hvis du forventer at sælge huset om 5 år.

Opkonvertering

Omlægger du et fastforrentet lån til en højere rente, kaldes det en opkonvertering.

En låneomlægning som du kan spare rigtig mange penge på, er måske let nok at forstå, når renterne er faldet. Hvis du har et 5% lån, og renten falder til 3%, giver det intuitivt god mening, at du kan spare penge ved at lægge lånet om.

Men hvad med rentestigninger?

Når renten stiger, kan du købe dit lån tilbage til en billigere pris.
Du skylder dermed mindre væk, og kan således let spare flere hundredetusinde kroner. For at forstå hvorfor du kan spare endnu flere penge ved rentestigninger end ved rentefald, skal du forstå lidt om obligationer.
Det lyder besværligt, tungt og kedeligt, men det er faktisk super simpelt.

At dit lån er et obligationslån, betyder blot, at der er nogle investorer der har købt dit lån.
Prisen de har givet for lånet, er det man kalder kursen. Når du optager lånet, sælger du dermed lånet til en bestemt kurs, typisk så tæt på 100 som muligt.

Så langt, så godt.

Grunden til at investorerne giver kurs 100 for f.eks. dit 3% lån, er at renten i den periode lånet eller obligationen dækker, er 3%. Der findes samtidig andre obligationer, der dækker samme periode, f.eks. 2% og 5%. Dette betyder dog ikke, at dem der køber 2% er dumme og dem der køber 5% er geniale.

Nej, der er nemlig forskellige kurser på obligationerne.
Alle obligationerne bliver tilbagebetalt til kurs 100, men ejeren af obligationen køber dem ikke nødvendigvis til kurs 100. Det kan f.eks. se sådan her ud:

4% – kurs 110

3% kurs 100

2% kurs 90

Obligationsinvestoren betaler på den måde kun 90 kr., selvom han får 100 kr. igen, til gengæld får han kun 2% i rente. Dette er lige så godt, som at betale 100 kr. for at få 100 kr. igen til en rente på 3%.

Hvis renten stiger til 4%, vil der ske følgende med kurserne:

4% – kurs 100

3% kurs 90

2% kurs 80

Dem der køber obligationerne, tjener stadig det samme hvad enten der er tale om 2%, 3% eller 4%. Du kan som låntager nu købe dit lån tilbage til kurs 90. Er dit lån på 3.000.000, kan du købe det tilbage for 2.700.000 og dermed spare 300.000.

Der er en masse teknikaliteter i alt dette, og det kan ikke altid svare sig.
Det er her rådgivning omkring konsekvenserne kommer ind.

Nu ved du forhåbentlig lidt mere om, hvorfor det kan være smart at lave en såkaldt opkonvertering.

Skrå konvertering – konvertering af FlexLån^®

Der er tale om en skrå konvertering, når et rentetilpasningslån – også kaldet FlexLån^® – udskiftes med et fastforrentet lån eller den anden vej.

Her er ideen ofte på samme måde at udnytte en ændring i renten – her dog fra den korte rente til den lange rente eller omvendt.

En skrå konvertering giver i sagens natur en helt ny risikoprofil, hvorfor du bør tænke dig grundig om. Du kan ofte via diverse medier blive presset ud i at betvivle den beslutning, du tog, da du i sin tid optog realkreditlånet.

Det kan naturligvis sagtens være, at det er et godt tidspunkt at gentænke hele din lånesituation men husk, at en konvertering altid koster noget. Du bør som udgangspunkt holde dig til en bestemt strategi og dermed undgå unødvendige omlægninger.