realraad modellen

Realråd modellen

Er Realrådmodellen smart?

Først skal vi måske lige forklare hvad “Realrådmodellen” er.

Realrådmodellen, er ganske simpel. Hvis du ønsker et afdragsfrit lån, er der jo 2 måder.

  1. Du optager et afdragsfrit lån.
  2. Du optager et lån med afdrag, og optager et andet lån til at betale afdragene på det første lån med.

Realrådmodellen, er i alt sin enkelthed løsning 2.

Den hedder vel egentlig heller ikke Realråd modellen, men det kalder Realråd den. Realråd er ligesom en ekstern rådgivningsvirksomhed.

Ideen er ikke ny. Til gengæld er den smart for banken. Den giver jo pludselig banken et lån, der før eller var gået til en kreditforening. Det tjener de langt mere på.

Er Realrådmodellen smart for dig som forbruger?

Fordele ved denne model:

  1. Man får et mindre kurstab på obligationerne (dog kun en fordel, såfremt renten falder i fremtiden).
  2. Lavere bidragssats (som dog modsvares af stiftelsesomkostningner ved etablering af kassekreditten, samt eventuelle rentestigninger på denne)

 

Ulemper ved modellen:

  1. Mindre gevinst ved rentestigning af 2 årsager
    1. Obligationen bag de afdragsfrie, falder mere ved en rentestigning
    2. Resgælden på det lån der skal indfries ved rentestigningen er lavere (da lånet på kassekreditten ikke falder)
  2. Risiko for at banken hæver renten
  3. Risiko for at banken stopper med at yde mere kredit og/eller kræver lånet indfriet
  4. Sværre at skifte kreditforening senere hen, da der nu er tinglyst et lån til en bank bagved ens realkreditlån Banken kan således nu blokere for at du flytter til en anden kreditforening.

Hvad så med prisen?

Hvis vi lige ignorerer alle fordele og ulemper et kort øjeblik.Hvad er så prisforskellen?

Svaret er, at et kommer an på belåningsgraden.

Ved en 80% belåning, lader det til at modellen er en lille smule billigere. Dette kræver dog at renten ikke stiger, samt at banken ikke ændrer renten væk fra de 2%.

Sker 1 af disse ting, vil den traditionelle løsning være billigere.

Har man en lavere belåningsgrad end 80%, vil den traditionelle løsning som regel være billigere. Særligt hvis renten stiger, og man dermed kan konvertere sit lån.

Hvad skal man vælge?

Om man skal vælge et lån nr. 2, for at betale afdraget på ens eksisterende lån, er i virkeligheden spørgsmålet.

Der er en noget større usikkerhed ved denne model, hvorfor vi normalt kun vil anbefale det til folk med en stor friværdi.

Problemet er dog her, at disse kunder som regel kan få væsentligt billigere afdragsfrihed. Dermed bliver denne model dyrere for dem.

 

v7

5 Kommentarer. Skriv kommentar

  • Ad “1.Man får et mindre kurstab på obligationerne (dog kun en fordel, såfremt renten falder i fremtiden).”

    Selv ved uændret rente er dette da en stor fordel og man skal jo også betale rente&bidrag af et mindre beløb.
    Kender mange, der skal omlægge fastforrentede lån med højere restgæld, da de optog lån uden afdrag med ca. 1½ point lavere kurs.

    Ligeledes er det heller ikke korrekt at en afdragsfri obligation falder mere i kurs ved rentestigninger.
    Kontroller f.eks. kurser i 2008 på 4% 2035…

  • Martin Riedel
    29. januar 2018 12:20

    Til dit første spørgsmål, så har vi jo netop taget dette med som en fordel 🙂 – Hvis man isoleret set, ser på besparelsen i bidrag og rente ved den højere kurs, er denne besparelse

    Kr. 262 kr. om året for 1.000.000

    Hvor stor man så syntes den fordel er, er op til den enkelte at vurdere.

    Du kan have ret i at de afdragsfrie serier ikke altid falder så “meget mere” end de almindelige. Hvis man ser på det seneste eksempel fra 2015, faldt de faktisk lidt mere, men ikke så meget som de teoretisk set burde. Obligationsserierne var dog her meget “unge”, hvilket kan havde været med til at påvirke prisdannelsen.

    Hvis man ønsker at sikrer sig mod en rentestigning, vil “realråd modellen” ikke være smart at vælge.

  • Hvis du vælger “realråd” modellen med et fast 1% lån med afdrag, så vil der vel ved en rente stigning være større incitament til at reducere sin restgæld end ved at have en klassisk F5 uden afdrag? Så du får konverterings muligheden sammen med afdragsfriheden??

  • Martin Riedel
    17. juli 2019 10:17

    Ja, et klassisk F5 lån er ikke super smart i forhold til at reducere restgælden. Her vil en kursgevinst for det første være mindre end ved et fastforrentet lån, men den vil også være skattepligtig.

    Realråd modellen er dog heller ikke den bedste i denne sammenhæng, da man jo løbende reducere det lån der kan give en konverteringsgevinst (og dermed mindsker gevinsten), ligesom man basere den på obligationer der teoretisk set vil falde lidt mindre.

    Her er man således bedre stillet med et almindeligt afdragsfrit fastforrentet lån.

  • Hvad med de tilfælde hvor man har en høj belåningsgrad med 80% realkredit om 15-20% banklån ovenpå til højere rente.
    Vil det da ikke kunne betale sig at nedbringe bankgælden hurtigere ved at lade prioritetskreditten afdrage på realkreditten i første omgang og afdrage mere på bankgælden til den er væk?

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.

Fill out this field
Fill out this field
Indtast venligst en gyldig e-mailadresse.

FÅ VORES 10 BEDSTE TIPS
Vil du blive klogere på boliglån?
Tilmeld dig nyhedsbrevet, og modtag din gratis e-bog med det samme.
Nyhedsbrevet kan altid afmeldes.
Menu